不断上升的利率给浮动利率抵押贷款借款人带来了越来越大的压力，在某些情况下，他们的摊销期被推迟了几十年——至少在纸面上是这样。但人们真的有70年、80年甚至90年的时间来还清房贷吗?《金融邮报》的Ian Vandaelle解释了你需要知道的关于延期摊销和利率上升是如何影响抵押贷款的。

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“摊销”期究竟是什么?它与抵押贷款有何不同?

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从本质上讲，你的抵押贷款和摊销期是两种不同的方式来看待通往同一目的地的道路。你的五年期抵押贷款是一份合同，规定了你与银行商定的未来五年的利率。但很少有人能在这么短的时间内支付房屋的全部费用。这就是分期还款期的由来——也就是按你选择的速度全额还清抵押贷款所需的时间。在加拿大，摊销期通常为25年，如果你的首付款低于20%，这个数字是强制性的上限。

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虽然购房者可以选择较短的分期付款期，这样每月还款额就会更高，但加拿大的贷款机构通常不会提供超过30年的分期付款，即使是那些首付20%的人。因此，25年的摊销仍是常态。

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另一方面，当涉及到抵押贷款合同时，五年是标准的，这意味着你每五年与你的贷款人重新谈判你的利率。如果你坚持原来的分期偿还时间表，利率不变，你将经历5个5年期的抵押贷款，期限为25年，然后才全额还清房屋贷款。

然而，在每次重新谈判时，你也可以调整摊销期，从本质上讲，就是把你期望无债务的时间往前推。

值得注意的是，并不是每个国家都这样做。在美国，房主可以锁定一份25年或30年的抵押贷款合同。

如果上限是25年，为什么我们现在听到那么长达90年的分期偿还呢?

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所以，这就有点奇怪了——这些借款人实际上不会有90年的时间来偿还抵押贷款，只是纸面上看起来是这样的。根据加拿大银行的数据，绝大多数的浮动利率抵押贷款借款人——大约四分之三的人——拥有固定还款的抵押贷款。在这种情况下，你的月供是固定的。但当利率上升时，月供中用于偿还本金的部分就会减少，而用于支付利息的部分就会增加。你支付的本金越少，你的有效摊销期就越长，这就是出现在抵押贷款报表上并成为头条新闻的计算方法。

但正如我们所说，这只是纸面上的改变。FixedOrVariable的抵押贷款规划师罗伯·麦克里斯特(Rob McLister)表示，当你的合同到期，你必须与银行重新谈判时，摊销期将恢复到更正常的期限。按揭逻辑学新闻的编辑。

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他说:“一旦抵押贷款到期，你续约的贷款机构通常会调整你的还款，让你回到合同摊销的轨道上。”“所以，如果你一开始是5年抵押贷款和25年摊销，摊销在纸面上扩大到70年，那么你在5年后的新付款将基于20年的摊销。这是假设你没有额外付款或再融资。”

那么，为什么会发生这一切呢?

从本质上讲，这是由于应对疫情的利率动态变化。加拿大央行在2019冠状病毒病(COVID-19)最严重的时期迅速下调基准利率，以及该行历史上为抑制通胀而进行的最激进的加息周期，这就像坐过山车一样。在前一方面，较低的利率促使更多的借款人选择浮动利率抵押贷款，因为它们看起来更便宜，至少在一开始是这样。根据加拿大银行(Bank of Canada)的研究，可变利率抵押贷款的发放在2022年初超过了50%，超过了固定利率抵押贷款的份额，后者在过去几年一直是主导类型。

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但可变抵押贷款是可变的，它们会随着利率和五年期债券收益率的上升而变化，从而增加一个人每月的抵押贷款账单的利息。

接下来会发生什么?

这完全取决于你的抵押贷款何时到期。在大流行的早期，房屋销售和抵押贷款发放都出现了激增，这意味着2025年和2026年将有许多续签。如果到那时利率已经放缓，对房主的打击可能会减弱。

但麦克里斯特警告说，如果没有这种情况，加拿大人可能会面临更高的支付。

“对一些人来说，更高的利率和到期时的摊销减少是负担能力的灾难，”麦克里斯特说。“这就是为什么人们如此担心2024年至2026年的续约付款。除非利率大幅下降，否则许多人的还款将增加35%至50%，甚至更多。”

•邮箱:IVandaelle@postmedia.com

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