过去十年来，加州立法者一直在忙着让在这个住房短缺的州建造房屋变得更容易。但有一个840英里长的例外。

在距离海岸线1000码的起伏地带，加州海岸委员会的12名成员对建造什么、在哪里以及如何建造拥有最终决定权。

1972年，选民授权该委员会保护该州的标志性海滩，以应对海洋资源枯竭的危机和加州海岸迈阿密化的前景。

但五十年后，加州面临着一场不同的危机，数百万加州人正在努力寻找一个负担得起的家。现在，越来越多的立法者和住房倡导者正试图剥夺委员会的一些权力。

旧金山民主党参议员斯科特·维纳(Scott Wiener)提出的一项法案将加快加州部分地区尚未达到该州设定的住房目标的公寓开发，使其免于冗长的公开听证会和环境法律挑战。海岸也不例外，有效地将海岸委员会排除在这个过程之外。

委员会成员、工作人员和环保倡导者表示，该法案可能是对该机构选民支持的授权最直接的攻击。

委员会的说客莎拉·克里斯蒂(Sarah Christie)说，“一旦你开始豁免《海岸法》(Coastal Act)对开发项目的限制，那扇大门就不会关上了。”“你会失去加州一些最好的东西。”

由于海平面上升可能会冲垮悬崖，淹没海滨社区，沿海倡导者认为，经过仔细考虑的开发比以往任何时候都更加重要。

维纳和他的盟友们不认为委员会是阻碍所有人自由发展的唯一因素，因为现行的分区规则和环境保护法仍然适用。他们认为，结束将沿海地区从加州最激进的支持住房发展的法律中豁免出来的惯例也是公平的。加州的海滨恰好是该州一些最富有居民的家园。

“沿海地区的白人比其他地区要多，也更富裕，”维纳在最近的一次议会委员会听证会上指出。“我们将把州住房法适用于内陆地区……而我们实际上是在豁免白人、富裕的沿海社区，这种想法令我感到不快。”

Wiener表示，他计划在7月10日的下次听证会之前对该法案进行微调，以努力与欧盟委员会达成“妥协”。但双方仍然相距甚远。

该州激进的住房目标与长期以来对沿海地区保护的承诺之间的紧张关系在南加州尤为严重，该州最新一轮的住房目标将该地区计划增长的大部分从内陆社区——传统的、扩张的、被压抑的住房需求的出口——转移到了沿海地区。其中包括圣莫尼卡、马里布、洛杉矶、恩西尼塔斯和圣地亚哥等城市，如果不是全部，至少也有一部分位于沿海地区。

“如果你有海岸委员会，他们'少即是多'的心态说，'不，你不能在这里建造'……城市甚至应该如何尝试实现(住房)目标?”奥兰治县支持住房的倡导组织People For Housing的执行董事伊丽莎白·汉斯堡(Elizabeth Hansburg)说。

克里斯托弗·佩德森(Christopher Pederson)在2018年退休前曾担任该委员会的首席法律顾问，他说，国家有可能在建设海岸的同时，在未开发的沿海土地和脆弱的生态系统中保持“真正强有力的保护”。他说，事实上，如果在人口密集的沿海城市建房的另一种选择是鼓励以汽车为导向的郊区扩张，那么这两个目标可能必然是齐头并进的。

佩德森说:“从环境角度、气候政策角度、住房角度和交通角度来看，我认为鼓励在沿海地区建造更多的多户住宅是很有意义的。”

海岸委员会会守住这条线吗?

这并不是立法机关第一次对海岸委员会的权威发起攻击。这都不是今年第一次了。

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圣地亚哥民主党议员戴维·阿尔瓦雷斯(David Alvarez)今年2月提出了一项法案，该法案将鼓励开发商为低收入居民预留住房，允许他们建造更高、更密集的项目。该法案建立在过去已经通过立法机关的“密度奖金”政策的基础上。但与它的前任不同，也不同于近年来一些最重要的住房法案，包括允许在全州范围内的单户住宅区域建造复式住宅的法案，阿尔瓦雷斯的法案明确地将沿海地区包括在内。

然后，在4月份，该法案提交给了国会自然资源委员会，并重新加入了沿海例外。

Arleta的主席Luz Rivas和其他民主党人，包括圣克鲁兹的Gail Pellerin和圣路易斯奥比斯波的Dawn Addis，在听证会上明确表示，推翻委员会是不可能的。

阿尔瓦雷斯接受了这一改变，而不是看着他的账单死去。但他显然很沮丧。

他说:“我听到有人说，海岸通道很重要，人们应该有机会参观海岸。”他指的是该委员会的一项重要任务，即保持加州海滩对公众开放。“人们也应该有机会在海岸生活，而不仅仅是参观海岸。”

“大海来了”

到目前为止，维纳的法案还没有遇到同样的命运，尽管它将在本月晚些时候提交给同一个委员会。可以说，他的法案对委员会的权威构成了更大的挑战。

在加州的大多数城市和县，拟议中的多户公寓和公寓项目都可以绕过漫长的公共审批程序。相反，只要他们符合条件，他们就会自动获得批准，其中包括以低于市场的租金或价格提供一定份额的单位，并遵守更严格的劳动标准。

但是海岸委员会并没有进行检查。

在大部分沿海地区，委员会必须批准城市发展和分区计划。在特别靠近水的社区，反对拟议开发项目的人可以直接向委员会提出申诉。

在没有制定自己的海岸保护计划的城市，包括洛杉矶在内的大约四分之一的沿海城市，海岸委员会单独执行法律，只依据《海岸法案》。该法案本身在细节上也相当轻描淡写。

委员会的说客克里斯蒂说，这是有充分理由的。

她说，要确保拟议的开发项目“远离受到侵蚀的悬崖，使其在20年内不会落入海洋，没有客观标准可以衡量这种复杂性”。

她补充说，气候变化和海平面上升增加了另一个层面的复杂性，也是不急于开发的另一个理由。

“加州最不应该做的就是把更多的新开发项目集中在这些危险的洪水易发地区，”她说。“这将是一个有管理的撤退或无管理的撤退，因为海洋来了，自然蝙蝠最后。”

由州长或立法机关任命的委员会的所有12名成员都持这一观点。

“我们花了大量的时间和精力来评估摆在我们面前的每一个项目，”专员黛娜·博奇科在6月7日的听证会上说。“你不能仅仅用一个数学公式来说明什么在任何给定的沿海项目中都有效。”

委员会一致投票反对维纳的议案。

必须适合加州海岸的计划

该法案确实包含了自己的一套检查，以确定哪些项目得到红地毯待遇，哪些项目得到更仔细的审查。

为了获得快速审批程序，相关土地必须由地方政府划分为住房用地。拟建的建筑必须在其四个侧面中至少有三个已经存在“城市”发展。

根据支持该法案的亲住房开发组织California YIMBY的估计，在沿海地区近150万英亩的土地中，该法案只允许在27.7160英亩的土地上进行精简开发。绝大多数土地——湿地、洪泛平原、海滩和河道——要么明确不受该法案的约束，要么没有被当地人划为住房区。

“大约85%的海岸带已经被排除在法案之外。剩下的15%是现有的城市化、发达社区，”维纳在一份书面声明中说。他补充说，如果我们要实现我们的气候目标，国家“不能继续把这些地区排除在外——这些排除在外的沿海地区缺乏住房已经意味着沿海工人不得不比内陆工人平均多开车10%。”

2022年3月17日，旧金山民主党参议员斯科特·维纳在国会大厦宣布为州外跨性别儿童及其父母提供庇护的立法。图片来源:Miguel Gutierrez Jr.， CalMatters

维纳和他的盟友也反对这样一种观点，即海平面上升的适当规划需要详细的、逐地分析。参议员办公室指出，旧金山湾保护与发展委员会(San Francisco Bay Conservation and Development Commission)和圣马特奥县防洪区(San Mateo County Flood Control District)制定了自愿规划指南。圣马特奥县的规划文件建立在联邦紧急事务管理局的全国洪水风险地图的基础上。

虽然他的办公室尚未提供细节，但Wiener表示，他向海岸委员会提出的妥协语言包括保留目前对最危险的沿海地区的自由裁量审查程序，并在海平面上升方面增加具体的“客观发展标准”。

没有人能肯定地说，在未来几十年里，整个海岸可能会被海水吞没多少海岸。

“每个人都承认，这不是硬科学，而是概率，”加州海岸工程公司(California Coastal Works)的土地使用顾问约瑟夫·史密斯(Joseph Smith)说，他为开发商和政府提供有关《海岸法案》(Coastal Act)的建议。“但如果让住房进入沿海地区绝对重要，那么你可以选择一个数字。”

为所有人建设加利福尼亚海岸

该委员会及其辩护者表示，支持住房的倡导者和立法者找错了敌人。

在其成立后的第一个十年，海岸委员会被授权将建造负担得起的住房作为批准住宅项目的一个条件。1981年，立法机关不顾委员会的反对，取消了这一权力。

当时的主席Lenard Grote在一次立法听证会上警告说，撤销这一权力将“确保住在海岸附近的能力只留给富人”。

非营利组织加州海岸保护网络(California Coastal Protection Network)的创始人苏珊·乔丹(Susan Jordan)在该州的公开听证会上是一个熟悉的面孔，她经常在听证会上对违反《海岸法》(Coastal Act)的海滨项目提出质疑。最近的一个胜利是:亨廷顿海滩的波塞冬海水淡化项目，该项目去年被海岸委员会否决。

“立法机构‘破坏’了它，现在它需要‘修复’它，”乔丹在一份声明中说。

委员会的支持者经常强调，委员会从未拒绝过任何经济适用房项目。

但对于许多开发商——包括那些为低收入居民建造契约限制单位的开发商——可能会拖延数年而没有确定的结果，这产生了一种“寒蝉效应”，圣地亚哥土地使用顾问珍妮特·坦普尔(Jeannette Temple)说。

“如果你是一家经济适用房开发商，你已经是在边缘经营了，所以大多数时候，我的客户，以及我的客户认识的人，甚至都不会去看沿海地区，”她说。“在我看来，这只是另一种红线。”